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Sie haben gerade erfahren, dass Sie eine Immobilie geerbt haben. Gleichzeitig steht die Trauerarbeit im Vordergrund, und doch beginnt die Verwaltung des Nachlasses sofort — mit Fristen, die laufen, und Kosten, die anfallen. Dieser Artikel beschreibt, was in welcher Reihenfolge zu tun ist, damit keine vermeidbaren Kosten entstehen und keine Frist versäumt wird.
Drei Fehler passieren bei Nachlassimmobilien immer wieder — und alle lassen sich mit dem richtigen Timing vermeiden:
Rechtliche Orientierung, Stand: September 2026. Ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
Kein Notar, keine Bank und kein Grundbuchamt wird handeln, solange unklar ist, wer Erbe ist. Der Nachweis heißt Erbschein. Er wird vom Nachlassgericht ausgestellt oder über einen Notar beantragt.
In Stuttgart ist das zuständige Gericht das Amtsgericht Stuttgart — Nachlassgericht, Hauffstraße 5. Für Immobilien im Umland — Landkreis Ludwigsburg, Esslingen, Böblingen, Rems-Murr-Kreis — sind die jeweils örtlich zuständigen Amtsgerichte verantwortlich.
Für den Antrag benötigen Sie:
Liegt ein notariell beurkundetes Testament vor, das beim Nachlassgericht hinterlegt war, öffnet das Gericht es nach dem Tod und übersendet das Eröffnungsprotokoll. Dieses Protokoll kann bei Banken als vorläufiger Nachweis ausreichen. Für das Grundbuchamt und für den Verkauf einer Immobilie ist der Erbschein selbst erforderlich.
Die Gebühren richten sich nach dem Nachlasswert und werden nach dem GNotKG berechnet.
Stand: September 2026
Mit dem Erbfall geht das Eigentum an der Immobilie automatisch auf die Erben über (§ 1922 BGB). Das Grundbuch spiegelt das nicht sofort wider — dort steht noch der Name des Erblassers. Für einen Verkauf müssen Sie als Eigentümer eingetragen sein.
Das Grundbuchamt nimmt diese Berichtigung kostenlos vor, solange der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird (§ 82 Satz 2 GBO). Nach Ablauf dieser Frist entstehen Gebühren nach dem GNotKG, die sich am eingetragenen Grundstückswert bemessen.
Was Sie für die Grundbuchberichtigung einreichen müssen:
Bei einer Erbengemeinschaft werden alle Miterben mit ihren Erbquoten eingetragen. Das hat eine unmittelbare praktische Konsequenz: Kein Miterbe kann danach allein über die Immobilie verfügen. Jede Veräußerung, jede Belastung erfordert die Zustimmung aller eingetragenen Eigentümer.
Ein Notar kann den Antrag direkt beim Grundbuchamt einreichen. Das ist besonders dann sinnvoll, wenn der Verkauf zeitnah vorbereitet werden soll und kein Verfahrensstau entstehen darf.
Stand: September 2026
Bevor Entscheidungen über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung fallen, brauchen Sie eine belastbare Zahl. Das gilt erst recht in einer Erbengemeinschaft: Ohne abgestimmten Ausgangswert gibt es keine Verhandlungsgrundlage — und ohne Verhandlungsgrundlage keine Einigung.
Für die Erbschaftsteuer ermittelt das Finanzamt einen Grundbesitzwert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Dieser Wert entspricht nicht zwingend dem Marktpreis. Wenn Sie der Auffassung sind, dass der Ansatz zu hoch ist, können Sie ein Gegengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beibringen (§ 198 BewG). Das kann die Steuerlast spürbar senken — lohnt sich vor allem bei größeren Differenzen zwischen Finanzamtswert und tatsächlichem Marktniveau.
Der Verkehrswert ist die Zahl, die für den Verkauf zählt. Im Großraum Stuttgart bewegt er sich — je nach Lage, Baujahr, Zustand und aktuellem Marktumfeld — in einem breiten Spektrum. Bodenrichtwerte als erste Orientierung veröffentlicht der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Stuttgart; für die Landkreise Ludwigsburg, Böblingen, Esslingen und den Rems-Murr-Kreis gibt es eigene Gutachterausschüsse. Aktuelle Werte sind über das Bodenrichtwert-Informationssystem BORIS-BW öffentlich zugänglich.
Wichtig dabei: Die Preisvorstellung, die der Erblasser noch hatte — oft geprägt von Marktniveaus, die Jahre zurückliegen — stimmt häufig nicht mehr mit dem überein, was ein Käufer heute finanzieren kann. Eine realistische Einschätzung zu Beginn schützt vor monatelangem Leerstehen mit laufenden Kosten.
Dieser Fall ist häufiger als man denkt: Einer möchte verkaufen, ein anderer will abwarten, behalten oder den Preis nach oben treiben. Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn es mehrere Erben gibt, und sie besteht fort, bis die Auseinandersetzung abgeschlossen ist (§ 2032 BGB). Kein Miterbe kann in der Zwischenzeit allein handeln — weder verkaufen noch vermieten noch die Immobilie belasten.
Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Auf dieses Recht kann nicht dauerhaft verzichtet werden. In der Praxis bedeutet das: Wer eine Entscheidung hinauszögert, kann das nicht unbegrenzt tun — aber er kann erhebliche Ungewissheit und Verzögerung erzeugen, die für alle Beteiligten kostspielig wird.
Die einvernehmliche Lösung ist der beste Fall: Alle Miterben einigen sich auf einen realistischen Preis, beauftragen gemeinsam einen Makler oder handeln über einen Notar, und teilen den Erlös entsprechend ihren Erbquoten. Das setzt voraus, dass alle mitziehen und dass ein belastbarer Wert als gemeinsame Ausgangsbasis dient.
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe beim zuständigen Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen (§§ 180 ff. ZVG). Das Gericht lässt die Immobilie öffentlich versteigern; der Erlös wird nach Erbquoten aufgeteilt.
Das Problem: Versteigerungsimmobilien erzielen regelmäßig niedrigere Preise als freihändig verkaufte Objekte. Bieter preisen das Risiko ein, das sie bei oft eingeschränkten Besichtigungsmöglichkeiten und unbekanntem Zustand eingehen. Für alle Beteiligten ist das meistens das schlechteste finanzielle Ergebnis.
Dennoch hat ein Versteigerungsantrag eine praktische Wirkung: Er zwingt die anderen Miterben an den Tisch. In der Praxis endet eine begonnene Teilungsversteigerung häufig noch vor der eigentlichen Versteigerung — weil die Beteiligten kurz davor doch eine Einigung finden. Der Antrag ist das Druckmittel; der gemeinsame Verkauf ist das Ziel.
Den genauen Ablauf einer Teilungsversteigerung, die Schritte und die typischen Zeiträume, beschreiben wir im Blog.
Mit der Immobilie erben Sie auch ihre Pflichten — unabhängig davon, ob Sie verkaufen, vermieten oder vorerst gar nichts entscheiden:
Ein leerstehendes Haus erzeugt Kosten und verliert in seiner Substanz, wenn es nicht gepflegt wird. Das ist ein sachliches Argument dafür, Entscheidungen zügig zu treffen — nicht aus emotionalem Druck, sondern weil Abwarten selten billiger wird.
Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt maßgeblich vom Verwandtschaftsgrad ab. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) sieht folgende persönliche Freibeträge vor (§ 16 ErbStG):
Für das selbst genutzte Familienheim gibt es eine gesonderte Steuerbefreiung: Ehegatte oder Kinder des Erblassers, die die Immobilie nach dem Erbfall selbst bewohnen und dies mindestens zehn Jahre lang tun, können unter den Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG vollständig steuerbefreit sein. Diese Befreiung entfällt rückwirkend, wenn die Immobilie innerhalb der zehn Jahre verkauft oder dauerhaft nicht mehr selbst genutzt wird.
Unabhängig vom Freibetrag gilt: Das Finanzamt ist innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls zu benachrichtigen (§ 30 ErbStG). Diese Pflicht besteht auch dann, wenn voraussichtlich keine Steuer anfällt.
Stand: September 2026. Dieser Abschnitt gibt einen orientierenden Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung.
Bestehende Mietverhältnisse gehen mit dem Erbfall automatisch auf die Erben über (§ 1922 BGB i. V. m. § 566 BGB). Der Erbe tritt als neuer Vermieter in das laufende Mietverhältnis ein — mit allen Rechten und Pflichten, einschließlich der Nebenkostenabrechnung und der Instandhaltungspflicht. Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, aber an strenge formale Anforderungen und begründete Eigenbedarfsgründe geknüpft (§ 573 BGB); die gesetzlichen Kündigungsfristen betragen je nach Mietdauer drei bis neun Monate.
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gilt: Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer übernimmt das Mietverhältnis wie es ist. Das beeinflusst den erzielbaren Kaufpreis — vermietete Objekte werden anders bewertet als leerstehende, in beide Richtungen, je nach Miethöhe und Lage.
Hat der Erblasser die Immobilie allein bewohnt, endet die Nutzung mit dem Tod. Hausrat und persönliche Gegenstände gehören zum Nachlass; für Räumung und Entsorgung sind die Erben verantwortlich. Dieser Schritt ist oft emotional belastend und zeitaufwendig — klare Absprachen zwischen den Miterben über das Vorgehen helfen, ihn ohne zusätzliche Konflikte zu bewältigen.
Stuttgart und das direkte Umland — die Landkreise Ludwigsburg, Esslingen, Böblingen und der Rems-Murr-Kreis — gehören zu den nachgefragten Immobilienmärkten Baden-Württembergs. Die Zinswende der vergangenen Jahre hat die Käuferseite verändert: Kaufinteressenten rechnen sorgfältiger, und die Finanzierbarkeit entscheidet heute häufiger über den Abschluss als noch vor einigen Jahren.
Für Nachlassimmobilien bedeutet das konkret: Die Preisvorstellung des Erblassers — geprägt von Marktniveaus, die möglicherweise Jahre zurückliegen — entspricht häufig nicht dem, was ein Käufer heute finanzieren kann. Ein realistischer Ausgangspreis verkürzt die Vermarktungsdauer und vermeidet das Szenario, die Immobilie monatelang zu halten, während die Betriebskosten weiterlaufen.
Aktuelle Bodenrichtwerte für Stuttgart und die umliegenden Landkreise sind beim jeweiligen Gutachterausschuss sowie über das Bodenrichtwert-Informationssystem BORIS-BW öffentlich abrufbar.
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre konkrete Situation bedeutet — was die Immobilie im heutigen Stuttgarter Marktumfeld wert ist, welche Schritte als nächste anstehen und worauf Sie achten sollten — nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim; der Großraum Stuttgart ist unser eigenes Arbeitsgebiet. Die erste Einschätzung ist unverbindlich und kostenlos.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Nachlass
Das Redaktionsteam von Immozeit Nachlass. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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