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Wer eine Immobilie erbt, hat meistens gleichzeitig mit dem Verlust eines nahen Menschen umzugehen. Das Erbschaftsteuergesetz kennt keinen Aufschub für Trauernde: § 30 ErbStG schreibt vor, dass Erben das zuständige Finanzamt innerhalb von drei Monaten informieren müssen – gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem sie von der Erbschaft Kenntnis erhalten haben. Wer diese Frist verpasst, riskiert Steuerzuschläge, selbst wenn die Erbschaft am Ende vollständig steuerfrei geblieben wäre.
Dieser Artikel erklärt, wie die Erbschaftsteuer bei geerbten Immobilien berechnet wird, welche Freibeträge gelten, was die Familienheim-Befreiung bedeutet – und was Erben in der Region Stuttgart konkret unternehmen müssen.
Drei Zeitfenster entscheiden darüber, ob die Erbschaft teuer wird oder nicht:
Was Erben dabei regelmäßig übersehen: Die Dreimonatsfrist für die Finanzamtsmeldung gilt auch dann, wenn am Ende überhaupt keine Steuer fällig wird. Nur wenn das Nachlassgericht oder ein Notar dem Finanzamt bereits eine beglaubigte Kopie des Testaments oder Erbvertrags übermittelt hat, entfällt die eigene Anzeigepflicht. Ob das tatsächlich geschehen ist, lässt sich beim zuständigen Finanzamt erfragen.
Für die Erbschaftsteuer ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte. Lebte der Erblasser in Stuttgart, ist das Finanzamt Stuttgart zuständig. Bei Wohnsitz in den Landkreisen Ludwigsburg, Böblingen oder Esslingen verschiebt sich die Zuständigkeit entsprechend – maßgeblich ist nicht der Standort der Immobilie, sondern der Wohnsitz des Erblassers.
Die Anzeige beim Finanzamt muss Angaben zum Erblasser, zu den Erben und zum Nachlasswert enthalten. Eine besondere Form ist nicht vorgeschrieben; ein formloses Schreiben mit den wesentlichen Daten genügt. Das Finanzamt sendet danach in der Regel eine Aufforderung zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung – sofern es eine Steuerpflicht für möglich hält.
Der Wert, der der Erbschaftsteuer zugrunde liegt, ist nicht der tatsächliche Marktpreis, sondern der sogenannte Grundbesitzwert – festgestellt nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Das Finanzamt ermittelt ihn auf Basis typisierter Verfahren:
In der Praxis liegt der steuerliche Grundbesitzwert häufig unter dem tatsächlichen Marktwert – vor allem dort, wo Vergleichsdaten spärlich sind. In begehrten Stuttgarter Lagen wie Degerloch, dem Stuttgarter Westen oder Sillenbuch, wo der Gutachterausschuss Baden-Württemberg hohe Bodenrichtwerte ausweist, kann der steuerliche Grundbesitzwert dem Marktwert sehr nahekommen oder ihn in Einzelfällen sogar überschreiten.
§ 198 BewG erlaubt es, durch ein qualifiziertes Gutachten nachzuweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert niedriger liegt als der Finanzamtswert. Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt Stuttgart erstellt sein. Der Aufwand lohnt sich, wenn die Differenz zwischen festgestelltem Wert und Marktwert erheblich ist – und wenn die Immobilie nach Abzug der Freibeträge tatsächlich der Besteuerung unterliegt.
Stand: September 2026. Die Bewertungsvorschriften des BewG können sich ändern. Diese Ausführungen ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung.
Erbschaftsteuer fällt nur auf den Betrag an, der den persönlichen Freibetrag übersteigt. Diese Freibeträge sind nach § 16 ErbStG nach dem Verwandtschaftsgrad gestaffelt:
Hinzu kommen besondere Versorgungsfreibeträge: für Ehegatten 256.000 €, für Kinder je nach Alter zwischen 10.300 € und 52.000 € – jeweils gemindert um bestehende Versorgungsbezüge wie Rente oder Pension.
Für Erbengemeinschaften gilt: Der Freibetrag steht jedem Miterben einzeln zu, nicht der Gemeinschaft als Ganzes. Erben drei Geschwister gemeinsam ein Elternhaus, hat jeder für sich 400.000 € Freibetrag. Bei einem Gesamtimmobilienwert von 900.000 € entfallen auf jeden rechnerisch 300.000 € – und jeder bleibt vollständig im Freibetrag. Ob das in der Praxis so aufgeht, hängt vom Gesamtnachlass ab, nicht nur vom Haus.
Stand: September 2026, nach ErbStG in der aktuell gültigen Fassung. Alle Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung.
Einer der bedeutendsten Steuerbefreiungstatbestände im Erbrecht ist die Familienheim-Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG. Sie erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen, das selbstgenutzte Wohnhaus vollständig steuerfrei zu erben – unabhängig von Freibeträgen und unabhängig vom Immobilienwert.
Der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner kann das Familienheim steuerfrei erben, wenn er die Immobilie unverzüglich nach dem Erbfall zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Eine Begrenzung der Wohnfläche gibt es nicht. Die Befreiung entfällt jedoch rückwirkend, wenn der Erwerber innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb aus dem Haus auszieht – es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen dazu gezwungen, etwa durch Pflegebedürftigkeit.
Kinder des Erblassers können das Familienheim ebenfalls steuerfrei erben – aber nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Auch für sie gilt die Zehn-Jahres-Pflicht zur Selbstnutzung. Wer innerhalb dieser Frist auszieht, verkauft oder vermietet, verliert die Befreiung rückwirkend und muss die Steuer nachzahlen.
In der Praxis scheitert diese Befreiung häufig in Erbengemeinschaften: Mehrere Miterben können nicht alle gleichzeitig einziehen, und wer einzieht, kann die Befreiung nur für seinen eigenen Erbteil geltend machen. Wer die Immobilie verkaufen muss – weil kein Konsens besteht oder weil Liquidität fehlt – verliert sie vollständig.
Stand: September 2026. Alle Angaben zur Familienheim-Befreiung dienen der Orientierung und ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung.
Übersteigt der Grundbesitzwert nach Abzug aller Freibeträge null, wird der verbleibende Betrag versteuert. Die Steuersätze richten sich nach der Steuerklasse gemäß § 15 ErbStG und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs gemäß § 19 ErbStG:
Bei Immobilien in gefragten Stuttgarter Lagen führt selbst der Erwerb durch nahe Angehörige zur Steuerpflicht, wenn der Wert die Freibeträge übersteigt. Wer als Geschwisterkind – also in Steuerklasse II – eine Immobilie erbt und nur 20.000 € Freibetrag hat, zahlt auf jeden weiteren Euro mindestens 15 % Steuer. Das ist der Punkt, an dem eine frühe Bewertung der Immobilie und ein Vergleich mit dem Finanzamtswert bares Geld bedeuten kann.
Stand: September 2026. Die genauen Steuersätze sind in § 19 ErbStG geregelt. Alle Angaben ersetzen keine steuerliche Beratung.
Ein häufiges Problem in der Praxis: Die Erbin hat eine Immobilie geerbt, aber keine liquiden Mittel, um die Steuer zu begleichen. § 28 ErbStG sieht für diesen Fall eine Stundung vor: Wird eine zu Wohnzwecken genutzte Immobilie vererbt und soll sie behalten werden, kann das Finanzamt die Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre stunden – sofern die Steuer sonst nur durch einen Verkauf aufgebracht werden könnte.
Diese Stundung tritt nicht automatisch ein. Sie muss aktiv beantragt und begründet werden. Wer sie in Anspruch nehmen will, sollte den Antrag frühzeitig stellen – bevor eine Zahlungsaufforderung des Finanzamts bereits läuft.
Parallel zur Erbschaftsteuer besteht eine weitere gesetzliche Pflicht: Nach § 82 der Grundbuchordnung (GBO) muss das Grundbuch nach einem Erbfall berichtigt werden, damit die Erben als neue Eigentümer eingetragen sind. Solange ein Erbschein oder ein notariell beglaubigtes Testament als Nachweis dient, ist diese Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.
Wer diese Frist verpasst, zahlt die regulären Grundbuchgebühren – berechnet nach dem Grundstückswert und bei mittleren Immobilienwerten in der Region schnell mehrere hundert Euro. Der Antrag wird beim zuständigen Grundbuchamt gestellt; für Immobilien in Stuttgart ist das Amtsgericht Stuttgart zuständig.
In der Praxis wird diese Frist häufig übersehen, weil die Berichtigung keine unmittelbaren Folgen auf das Eigentum selbst hat: Das Grundbuch ist faktisch falsch, aber die Erbschaft ist dennoch wirksam eingetreten. Die Probleme entstehen erst, wenn die Immobilie verkauft oder belastet werden soll – dann verlangt das Grundbuchamt einen aktuellen Eintrag, und die Frist für die kostenfreie Variante ist längst abgelaufen.
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB. Über das geerbte Grundstück können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen – ein Alleingang ist nicht möglich. Wer verkaufen will, aber keinen Konsens herstellen kann, hat folgende Optionen:
Die Teilungsversteigerung wirkt in Verhandlungen oft als Druckmittel – weil sie für alle Beteiligten wirtschaftlich nachteilig ist. Sie kostet Zeit, Gerichtsgebühren und führt regelmäßig zu einem Preis, den ein geordneter freier Verkauf nicht erzielt hätte. Trotzdem gibt es Situationen, in denen kein anderer Weg bleibt.
Wer die geerbte Immobilie verkauft, hat unter Umständen zwei Steuern zu bedenken: die Erbschaftsteuer auf den Erwerb und die Einkommensteuer auf einen möglichen Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG.
Für die sogenannte Spekulationsfrist gilt: Der Erbe tritt in die steuerliche Rechtsstellung des Erblassers ein. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, ist der Verkauf einkommensteuerfrei – unabhängig davon, wie lange der Erbe selbst bereits Eigentümer ist. Hatte der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt, greift die Ausnahme nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG: selbstgenutzte Immobilien sind grundsätzlich von der Spekulationssteuer befreit.
Bei vermieteten Objekten dagegen läuft die Zehn-Jahres-Frist weiter: Eine Immobilie, die der Erblasser 2019 erworben und vermietet hatte, ist erst 2029 ohne Einkommensteuerrisiko veräußerbar – unabhängig vom Erbfall dazwischen.
Stand: September 2026. Alle Angaben zur Einkommensteuer dienen der Orientierung und ersetzen keine steuerliche Beratung.
Der Ablauf nach einem Erbfall mit Immobilienbeteiligung folgt in der Praxis einer bestimmten Reihenfolge – wer sie kennt, spart Kosten und vermeidet die häufigsten Fehler:
Diese Schritte sind kein Ersatz für eine individuelle Beratung durch Steuerberater oder Rechtsanwalt – aber sie zeigen, wo die Weichen gestellt werden und welcher Fehler typischerweise am teuersten wird.
Wenn Sie in Stuttgart oder der Region eine Immobilie geerbt haben und wissen möchten, wie hoch der Wert realistisch ist, ob ein Verkauf steuerlich sinnvoll ist oder wie Sie in einer Erbengemeinschaft am besten vorgehen – nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Wir melden uns für ein kostenfreies Erstgespräch.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Nachlass
Das Redaktionsteam von Immozeit Nachlass. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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