Erbschein für geerbte Immobilien: So beantragen Sie ihn

Was steht jetzt an – und warum der Erbschein am Anfang steht

Wer nach einem Todesfall eine Immobilie erbt, steht oft gleichzeitig unter Schock und vor einem Berg offener Fragen: Wem gehört das Haus jetzt eigentlich? Kann man es bereits verkaufen? Darf man überhaupt etwas entscheiden, bevor das Testament eröffnet wurde?

Der Schlüssel zu den meisten dieser Fragen heißt Erbschein. Ohne ihn können Sie ein geerbtes Grundstück oder Haus in der Regel nicht im Grundbuch auf Ihren Namen umschreiben lassen – und ohne die Grundbuchberichtigung fehlt Ihnen in den meisten Fällen die Verfügungsmacht, die Sie für einen wirksamen Verkauf brauchen. Wer diese Reihenfolge kennt, verliert weder Zeit noch Geld an Verfahren, die noch gar nicht möglich sind.

Was ist der Erbschein – und wann brauchen Sie ihn?

Der Erbschein ist ein amtliches Zeugnis des Nachlassgerichts. Es bestätigt, wer Erbe ist und zu welchem Anteil (§ 2353 BGB). Gegenüber dem Grundbuchamt ist er das entscheidende Dokument: Nur damit – oder mit einem öffentlichen Testament inklusive gerichtlichem Eröffnungsprotokoll – kann die Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall beantragt werden (§ 35 Abs. 1 GBO).

Der Erbschein wird in diesen typischen Situationen gebraucht:

• Grundbuchberichtigung: Das Grundbuchamt schreibt die neuen Eigentümer nur ein, wenn der Nachweis der Erbfolge geführt ist.
• Verkauf der Immobilie: Der beurkundende Notar braucht den Erbfolge-Nachweis, bevor ein Kaufvertrag wirksam abgeschlossen werden kann.
• Bankkonten und Depots des Erblassers: Viele Banken zahlen Guthaben erst aus, wenn ein Erbschein vorgelegt wird.

Rechtlicher Hinweis: Die Angaben in diesem Artikel geben die Rechtslage in allgemeiner Form wieder und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Stand: September 2026.

Ausnahme: Öffentliches Testament mit Eröffnungsprotokoll

Liegt ein notariell beurkundetes Testament oder ein Erbvertrag vor und hat das Nachlassgericht es bereits eröffnet, kann das Grundbuchamt die Berichtigung in vielen Fällen auch ohne Erbschein vornehmen. Voraussetzung ist, dass das Eröffnungsprotokoll und eine beglaubigte Abschrift des Testaments eingereicht werden (§ 35 Abs. 1 S. 2 GBO).

Ein handschriftliches Testament genügt dafür nicht. Wer nur ein eigenhändiges Testament des Erblassers hat, kommt um den Erbschein nicht herum.

Wo und wie wird der Erbschein beantragt?

Zuständig ist das Nachlassgericht – die Nachlassabteilung des Amtsgerichts am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Für Erbfälle in Stuttgart ist das das Amtsgericht Stuttgart, für Fälle im Landkreis Ludwigsburg das Amtsgericht Ludwigsburg, für den Rems-Murr-Kreis das Amtsgericht Waiblingen.

Den Antrag können Sie direkt beim Nachlassgericht stellen – dazu wird in der Regel ein Termin vereinbart – oder durch einen Notar stellen lassen. Der Notar nimmt die erforderliche eidesstattliche Versicherung auf und leitet den Antrag an das Gericht weiter. In der Praxis wird der Notarweg häufig gewählt, weil er formale Fehler im Antrag verhindert.

Bei einer Erbengemeinschaft – wenn mehrere Personen gemeinsam erben – stellen in der Regel alle Miterben gemeinsam einen gemeinschaftlichen Erbschein (§ 2357 BGB). Daneben gibt es den Teilerbschein für einen einzelnen Miterben, der dann nur dessen Anteil ausweist.

Welche Dokumente werden benötigt?

Die genaue Liste hängt vom Einzelfall ab. Diese Dokumente werden fast immer gebraucht:

• Sterbeurkunde des Erblassers (Original oder beglaubigte Abschrift)
• Personalausweis oder Reisepass des Antragstellers
• Geburtsurkunden, die die Verwandtschaft zum Erblasser belegen
• Heiratsurkunde (wenn der Ehepartner erbt oder die Ehe für die Erbquote relevant ist)
• Testament oder Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll, soweit vorhanden
• Gegebenenfalls: Scheidungsurkunden, Sterbeurkunden vorverstorbener Erbprätendenten

Bei gesetzlicher Erbfolge – wenn kein Testament vorliegt – muss die Verwandtschaftslinie lückenlos belegt werden. Fehlt eine Geburtsurkunde, etwa weil die Familie aus einem anderen Land stammt und die dortigen Unterlagen nicht mehr greifbar sind, kann die Beschaffung erheblich Zeit kosten.

Was kostet der Erbschein?

Die Gebühren richten sich nach dem Reinwert des Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls – dem Bruttovermögen abzüglich der Schulden. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG); die Gerichtsgebühr beträgt in der Regel eine 1,0-Gebühr nach der Kostentabelle (§ 40 GNotKG, Anlage 2 GNotKG).

Zur Orientierung: Bei einem Nachlasswert von 200.000 Euro bewegt sich die Gerichtsgebühr nach der aktuellen Tabelle in einer Größenordnung von einigen Hundert Euro; bei 400.000 Euro entsprechend höher. Die genaue Gebühr entnehmen Sie der zum Antragszeitpunkt gültigen Tabelle oder fragen beim Notariat nach. Wenn ein Notar den Antrag stellt, kommen nach demselben Gesetz Notargebühren hinzu. (Stand: September 2026, Quelle: § 40 GNotKG auf gesetze-im-internet.de)

Wie lange dauert das Verfahren?

Die ehrliche Antwort lautet: zwischen einigen Wochen und mehreren Monaten. Die Bearbeitungszeit hängt von der Auslastung des Nachlassgerichts und der Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen ab.

Das Amtsgericht Stuttgart bearbeitet Erbscheinsanträge für eine der bevölkerungsreichsten Städte in Baden-Württemberg; Bearbeitungszeiten von acht bis zwölf Wochen sind in unkomplizierten Fällen nicht ungewöhnlich. Bei streitigen Erbfolgen oder fehlenden Dokumenten kann es deutlich länger dauern.

Was das praktisch bedeutet: Wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen, sollten Sie den Erbschein so früh wie möglich beantragen. Notartermine und Kaufinteressenten lassen sich verschieben – aber nicht beliebig lang.

Die 2-Jahres-Frist: Was sie kostet, wenn Sie sie verpassen

Dieser Punkt wird von vielen Erben übersehen – obwohl er direkt Geld kostet.

Wer die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, zahlt dafür keine Grundbuchgebühren. Die Umschreibung ist in diesem Zeitraum kostenlos (§ 60 Abs. 1 GNotKG). Wer die Frist versäumt, zahlt die regulären Eintragungsgebühren – bei einer Immobilie im Stuttgarter Raum schnell ein vierstelliger Betrag.

Wichtig: Die Frist beginnt mit dem Todestag des Erblassers – nicht mit dem Tag, an dem der Erbschein erteilt wird. Ein Erbscheinverfahren, das drei Monate dauert, verbraucht drei Monate dieser Frist. (Stand: September 2026, Quelle: § 60 GNotKG auf gesetze-im-internet.de)

Nach dem Erbschein: Die Grundbuchberichtigung

Sobald der Erbschein vorliegt, wird die Grundbuchberichtigung beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts beantragt. In Baden-Württemberg ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht des jeweiligen Bezirks angesiedelt.

Nach der Eintragung stehen die Erben als neue Eigentümer im Grundbuch. Erst dann ist die volle rechtliche Handlungsfähigkeit gegeben: Verkauf, Belastung mit einer Grundschuld oder Vermietung erfordern die korrekte Grundbucheintragung.

Bei einer Erbengemeinschaft werden alle Miterben mit ihren ideellen Bruchteilen eingetragen – etwa je ein Halb bei zwei Geschwistern. Das bedeutet: Keine Seite kann allein verkaufen, vermieten oder belasten. Für jede Verfügung über die Immobilie ist die Zustimmung aller Miterben erforderlich.

Erbengemeinschaft: Wenn einer verkaufen will und der andere nicht

Der häufigste Konflikt in einer Erbengemeinschaft ist nicht der Streit um die Erbquote, sondern die Frage, was mit der Immobilie passiert: Einer möchte verkaufen, ein anderer möchte sie behalten oder selbst einziehen. Diese Situation braucht entweder eine Einigung oder ein Verfahren.

Die rechtliche Lage: Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB). Einigen sich die Parteien nicht, steht jedem Miterben als letztes Mittel die Teilungsversteigerung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) offen. Dabei wird die Immobilie vom Vollstreckungsgericht versteigert und der Erlös nach Erbquoten aufgeteilt.

Die Teilungsversteigerung ist kein leeres Drohwerkzeug – sie ist ein reguläres Verfahren, das jeder Miterbe ohne Zustimmung der anderen beantragen kann. Immobilien, die dabei versteigert werden, erzielen in der Regel deutlich weniger als beim freihändigen Verkauf. Das ist der Preis des Konflikts, den beide Seiten zahlen.

In der Praxis sind viele solche Situationen lösbar: durch Auszahlung eines Miterben gegen Übertragung seines Anteils, eine einvernehmliche Vermietung bis zur Einigung oder einen strukturierten Verkaufsprozess mit fairem Zugang für alle Beteiligten. Weitere Artikel zum Thema finden Sie in unserem Blog.

Was tun bei gesetzlicher Erbfolge?

Viele Erbfälle laufen ohne Testament ab. Dann gilt die gesetzliche Erbfolge nach §§ 1924 ff. BGB: Kinder erben zu gleichen Teilen; lebt noch ein Ehepartner, richtet sich sein Anteil nach dem ehelichen Güterstand.

Für den Erbschein bedeutet das: Die Verwandtschaftslinie muss vollständig belegt werden. Das Nachlassgericht kann verlangen, dass ein Erbe eine eidesstattliche Versicherung über die Richtigkeit seiner Angaben abgibt (§ 2356 BGB). Fehlen Dokumente – etwa weil der Erblasser im Ausland geboren wurde und die dortigen Unterlagen nicht mehr verfügbar sind – ist Beschaffungsaufwand einzukalkulieren.

Häufige Fehler, die den Prozess verzögern

Die meisten Verzögerungen entstehen nicht durch komplizierte Rechtsfragen, sondern durch handhabbare Versäumnisse:

• Unvollständige Unterlagen: Fehlende Geburtsurkunden oder nicht beglaubigte Übersetzungen fremdsprachiger Dokumente führen direkt zu Rückfragen des Gerichts.
• Fehler in der Erbquote: Ein Antrag, der Miterben vergisst oder die Anteile falsch berechnet, wird zurückgewiesen.
• Unklares handschriftliches Testament: Widersprüche oder unleserliche Passagen führen zu Auslegungsverfahren und deutlichen Verzögerungen.
• Kein Eröffnungsprotokoll beantragt: Wer ein notarielles Testament hat, aber das Eröffnungsprotokoll nicht beim Nachlassgericht angefordert hat, kann damit beim Grundbuchamt nichts anfangen.
• Die 2-Jahres-Frist aus dem Blick verloren: Eine Grundbuchberichtigung, die zu spät beantragt wird, kostet Gebühren, die vermeidbar gewesen wären.

Nächster Schritt

Wenn Sie eine geerbte Immobilie in Stuttgart oder der näheren Umgebung haben und noch am Anfang stehen – mit einem Erbscheinverfahren, das noch läuft, einer Erbengemeinschaft, die sich noch nicht geeinigt hat, oder einem Grundbuch, das noch nicht berichtigt wurde – können Sie den Ablauf gerne mit uns besprechen. Nutzen Sie dazu das Kontaktformular auf dieser Seite. Wir schauen uns die Situation an und sagen Ihnen, was als nächstes sinnvoll ist.